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一房多卖”的合同效力及物权归属

作者:佚名  来源:本站原创  发布时间:2019年05月30日点击:

   当今社会,由于诚信体系的严重缺位加之不当利益的驱使,使得一些人不顾合同约定,在签订房产买卖合同收取大额购房款以后,又以签订合同的形式再次出售。甚至出现了一房三卖、一房四卖的行为,致使购房人苦不堪言,不得不拿起法律的武器,维护自身的合法权益。

那么,法律对“一房多卖”的情况是如何规定和处断的呢?

一房多卖”的合同效力及物权归属

一、同一商品房数个买卖合同效力认定:

1)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

一房多卖”的合同效力及物权归属

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

一房多卖”的合同效力及物权归属

二、何人可以取得争议房屋的所有权?

在多个合同均有效的情况下,到底何人可以取得争议商品房的所有权呢?

1、办理商品房过户登记手续的买受人最先取得房屋所有权。根据《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这说明,在商品房买卖合同合法有效的前提下,只有所售房屋经过登记,房屋所有权才发生流转。所以,数个买受人中,谁办理了商品房过户登记手续,法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的,已经办理商品房预告登记手续的取得房屋所有权。我国《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处理该不动产的,不发生物权效力。”这说明,不动产预告登记具有公示与公信效力,能够维护交易安全和正常的交易秩序,应予依法支持,以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

3、既未办理产权登记,又未办理预告登记的,先行合法占有房屋的买受人取得房屋所有权。虽然根据我国物权法规定,商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准,但是房屋的转移占有与交付使用,仍然具有明显的公示与公信的现实作用。

4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续,又均未合法占有争议房屋的,先行支付房屋价款的买受人取得房屋所有权。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为,因此已经先行支付房屋价款,履行了自己的合同义务的买受人,要求对方当事人履行合同义务的请求优先于其他未交付价款的当事人。这样才能最大限度地维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,维护合同当事人的合法利益。

5、如上述情况均未发生,则由签约在先的买受人取得房屋所有权。签约在先的合同相对于签约在后的合同而言,根据公平、诚实信用的基本原则,签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。



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