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借名买房合同的物权归属认定

作者:佚名  来源:本站原创  发布时间:2019年05月30日点击:




借名买房合同的物权归属认定

关键词借名买房 合同效力 物权归属

文涉案例袁荣辉与叶翠映、黄润华、中国农业银行股份有限公司广州房建支行所有权确认纠纷一案;曾梦芝与陈顺、第三人方克胜所有权确认纠纷一案    

【相关法条】《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
     不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

   依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。


借名买房可以通俗地解释为由于交易一方顾及私人目的,不愿或不能以自身之真实身份购置房屋而与交易另一方达协议,约定由对方以其自身所具有的购房资格购置房屋的行为。借用名义人出钱购置房屋并现实占用,拥有房屋的使用、收益及处分权限,系现实中真正享有权利的人;出借名义人以自己的名义购置并办理登记,不允许在未经实际购房人知晓的前提下擅自处分房屋。

借名合同中包含了两层意思,一是借用名义人和出借名义人商定好了关于借名的合意;二是借名买房人或出借名义人与房屋的出卖人达成了关于买卖房屋的意思表示。借名的合意最终带来的为借名法律关系,房屋买卖的合意最终带来的为房屋买卖法律关系,二者不产生互相牵连的关系。一般来说,合同只涉及当事人双方,但借名买房的交易过程往往涉及到第三人的利益,划定保护范围还需要区分是否涉及第三人。

(一)涉及第三人利益时的物权归属

在涉及第三人利益时,立法和司法保障的立足点是法律的权威性,也就是保障房屋登记权利人的物权。此种情况下,第三人有合理理由相信物权的公示效力,进而与当事人一方进行交易,有利于维持市场经济的交易秩序。在判定第三人对于房屋的所有权时,可以依据善意取得制度来认定,也可以通过有权处分的相关规则来分辨所有权的归属,第三人只要根据有效的房产交易合同,且完成了所有权的变更登记,其就可以享有房屋所有权。我国《物权法》第一百零六条规定善意取得适用于不动产,第三人在受让不动产时善意并给付了公正对价,且办理好了房屋过户手续的情况下,其依法可以取得房屋的所有权。房屋登记情况的真实性并不能影响其物权变动的合法性,只要第三人是基于善意作出的交易行为,是能够得到法律保护。如在广州市天河区人民法院(2013)穗天法民四初字第1317号民事判决书中,法院认为:依据物权公示原则,涉案房屋登记在被告名下,被告是公示的权属人。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

笔者以为,不应对第三人规定较为严苛的证明力度。第三人的主观上是否知晓借名买房关系存在的,不应由第三人来举证。若第三人认为此种借名关系是不符合法律规定的,而就此确信名义登记人就是真实的权利人并与之进行交易的情形不可看作是第三人知道错误的情形。因为第三人知晓了登记错误的存在就意味着第三人心中已知真实的权利与所登记的权利是不相同的,也就不会因此而确信登记公示的权利人。因此,在受让借名登记的房屋时,第三方理应获取与日常交易受让房屋时相同的保障。故而,在解决借用名义进行房屋买卖交易进而导致的案件中,在房子真正转而登记于真实出资人之前,法院只有暂时认同名义上的记录着的所有权人的身份,才可以使司法判决既符合物权法的基本逻辑,又能够合理的保护第三人利益。

(二)不涉及第三人利益时的物权归属

当物权的变动只涉及借名买房人与出名人双方时,应在不违反物权公示原则的前提下,尊重借名买房人与出借名义人之间的内心真意,允许买房人去对抗出名人,如:借名买房人可通过提出异议登记来对抗名义记录人。根据《物权法》第十九条,相关权益人在有充分证据显示房屋的记录簿记录有误而名义记录人又不原意变更的情况下,可以申请异议登记。异议登记具有暂时性阻断物权公示性的效力,能够保护借名买房人在因登记错误而遭受利益损害,某种层次上均衡了借名买房人与第三人的权益。若异议登记错误,则第三人大可不必受其结果的限定而取得物权。

现实判例中,如在芜湖市鸠江区人民法院(2017)皖0207民初2160号民事判决书中,法院认为:原告曾梦芝因为按揭贷款和小孩上学之需要借被告陈顺之名购买涉案房屋,双方存在借名买房的委托关系。但根据物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。涉案房产在未登记至被告陈顺名下时,权属不能仅依据原、被告之间直接的约定即发生变动,双方之间存在的仅是债权债务关系,不具有物权效力。此外,讼争房屋因被告与第三人方克胜的民间借贷纠纷被无为县人民法院查封。在此情形下,涉案房产权利涉及第三人利益,原告可以通过其他途径解决。

最后,借名买房作为合同法未明确规定的无名合同,合同有效的前提下,在内部关系上,按照当事人之前所订协议确定房屋的归属。在出名人违反双方之间合同而处分标的房屋时,则突破债权的相对性,涉及到第三人,更应尊重不动产物权登记的公示和公信效力,维护交易的安全和效率,一般情形下应认定出名人的处分为为有权处分,但当第三人为恶意时也要注意平衡保护借名人的权益。


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